La cuantía máxima de una hipoteca depende de varios factores:

El valor de la vivienda. La ley del mercado hipotecario establece que las entidades pueden prestar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda adquirida o tomada como garantía. La valoración debe ser realizada por una sociedad de tasación independiente y registrada como tal en el Banco de España.

Los ingresos. La cuota mensual del préstamo no debe superar el 35% ó 40% de los ingresos netos justificables del solicitante, aunque este porcentaje dependerá del análisis de la entidad financiera, de otras garantías personales, de otros bienes, etc.

La cantidad de dinero prestada por la entidad es el capital. El capital prestado más los intereses correspondientes es lo que se debe pagar en el plazo previsto.

Es la cantidad que se paga periódicamente y que en el plazo previsto lleva a devolver el capital inicial más los intereses. Cada cuota tiene una parte de capital, que se denomina amortización de capital, y una parte de intereses.

Lo normal es que las cuotas sean mensuales, pero también pueden ser bimestrales, trimestrales, semestrales o anuales.

Cuando se permite no pagar alguna cuota (normalmente al principio) se denomina carencia total. Si se permite no pagar la parte de amortización, es decir, solo se pagarían los intereses, se llama carencia parcial o de amortización.

Es el pago del capital pendiente que se hace en cada cuota.

En los préstamos con sistema de amortización francés, el que se utiliza en la gran mayoría de las hipotecas, al principio se pagan más intereses y menos capital y al final del préstamo es al contrario.

Amortización o reembolso parcial es el dinero que se entrega fuera de las cuotas normales para bajar la deuda. Cuando se cancela toda la deuda de una vez es una cancelación o amortización total anticipada.

Es el período de tiempo contratado para devolver el capital y los intereses. En el mercado hay entidades que ofrecen hasta 40 años, lo que permite que las cuotas mensuales sean más reducidas.

Es el precio del capital prestado. El tipo de interés puede ser fijo si no varía durante toda la vida del préstamo o variable si varía en algún momento. Este elemento diferencia las hipotecas a tipo fijo de las hipotecas a tipo variable.

También existe el tipo mixto, cuando el tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial superior a 1 año y después es variable.

Los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable se revisan de acuerdo a unos valores conocidos como índices de referencia.

Para garantizar la transparencia de las operaciones a sus clientes, las entidades de crédito suelen utilizar los índices oficiales del Mercado Hipotecario que establece y publica el Banco de España. Estos índices se pueden consultar en internet o en prensa. Los más utilizados son el IRPH y el Euribor.

Para la concesión del préstamo por una entidad financiera, la ley establece que todos los gastos relativos al estudio de la operación se deben incluir en una sola comisión inicial que se denomina comisión de apertura. No puede haber otras comisiones de estudio o de concesión. El precio de estas comisiones es libre, siempre que se haya comunicado al Banco de España. Pueden existir otras comisiones que deben estar previamente comunicadas y autorizadas por el Banco de España, que fiscaliza y controla a todo el sistema financiero.

Las más frecuentes son:

· Comisión por amortización parcial anticipada

· Comisión por cancelación anticipada (Compensación por desistimiento)

· Comisión por subrogación

· Comisión por modificación de condiciones o garantías

A modo de ayuda aquí puede consultar las cuotas por cada 1.000 € de hipoteca en función del tipo de interés y del plazo.

*Para obtener la cuota mensual total, basta con dividir el importe total del crédito/préstamo entre 1.000 € y multiplicar el resultado por la correspondiente cuota mensual a su tipo de interés y plazo.

Si la compra la realiza a través de un Agente Inmobiliario éste le puede asesorar sobre la oferta general de hipotecas y sobre el tipo de préstamo que se adapta a su situación y necesidades. El Agente estará bien informado ya que la financiación es uno de los elementos esenciales en las operaciones inmobiliarias.

También puede acudir directamente a una entidad financiera.

El proceso normal de gestión de una hipoteca es que el Agente Inmobiliario le informe de la oferta de hipotecas del mercado y le solicite la documentación necesaria para el estudio de la concesión del préstamo.

La entidad financiera estudia su capacidad de pago, procede a la tasación de la vivienda y se comprueba la situación registral. Si su solicitud resulta aceptada se prepara la documentación para la firma.

Las entidades financieras tienen obligación de poner a disposición de los clientes dos informaciones por escrito:

· La Oferta vinculante:

Es un documento que tiene una vigencia de diez días desde la fecha de su emisión y que desarrolla los principales elementos del préstamo:

1.  Importe y forma de entrega del préstamo.

2.  Amortización: nº de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago, implicaciones de amortizaciones parciales.

3.  Interés: nominal, revisiones, índice de referencia.

4.  Comisiones.

5.  Otros gastos: tasación, notario, registro.

 

· Minuta o proyecto de escritura de préstamo hipotecario:

Es la propia escritura impresa en papel no timbrado, de esta forma se puede consultar previamente si corresponde con la oferta.

El siguiente paso es la firma ante el Notario del préstamo hipotecario.

Normalmente este trámite se suele hacer al mismo tiempo que la escritura de compraventa. Primero firman el vendedor de la vivienda y el comprador, se entrega el dinero y el vendedor lo recibe. Después, el comprador pasa a ser prestatario al firmar con la entidad financiera el préstamo.

El Agente Inmobiliario o Gestor Administrativo desempeñan un papel muy importante en la información, preparación, tramitación y liquidación de los documentos, impuestos y gestiones necesarias.

Es el contrato en el que se reflejan los derechos y las obligaciones de la entidad financiera (prestamista) y del cliente (prestatario) y el Notario da fe de los mismos.

Esta escritura, una vez firmada, normalmente de forma simultánea con la compraventa, se inscribe en el Registro de la Propiedad, como garantía de la compra para el comprador y de la hipoteca para la entidad.

El original de la escritura será para la entidad financiera y usted recibirá una copia.